【3月4日，山西省太原市出臺(tái)《違法建設(shè)查處規(guī)定》，其中明確提出房管部門(mén)不得為小產(chǎn)權(quán)房辦理房產(chǎn)證。這意味著太原的小產(chǎn)權(quán)房從此“轉(zhuǎn)正”無(wú)望，博弈10余年的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題再掀風(fēng)浪。】
什么是小產(chǎn)權(quán)房？
小產(chǎn)權(quán)房是一個(gè)狹義概念，通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱(chēng)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是公司頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，即是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。
更通俗的講，小產(chǎn)權(quán)房就是我們通常講的集資房、農(nóng)民房、統(tǒng)建房、軍產(chǎn)房等。城市化快速的地方，容易出現(xiàn)“城中村”與小產(chǎn)權(quán)房。還有近郊的農(nóng)村、小城鎮(zhèn)，也是小產(chǎn)權(quán)房集中分布的區(qū)域。
小產(chǎn)權(quán)房是否受法律保護(hù)？
“小產(chǎn)權(quán)房”是占用農(nóng)村集體土地建設(shè)，并向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷(xiāo)售的商品住宅，不受法律保護(hù)。對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”，我國(guó)法律法規(guī)有明確規(guī)定。城鎮(zhèn)居民不得購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地建房，不可以購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”。目前，中央政府要求各地對(duì)農(nóng)村集體土地進(jìn)行確權(quán)登記發(fā)證，對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”違法用地不予確權(quán)登記發(fā)證，所以不受法律保護(hù)。
小產(chǎn)權(quán)房會(huì)被強(qiáng)拆嗎？
國(guó)土部稱(chēng)，將選擇“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題相對(duì)突出的城市，開(kāi)展試點(diǎn)清理，根據(jù)國(guó)土部初步的清理思路，將采取分類(lèi)、分步驟推進(jìn)。就清理舉措看,“包括強(qiáng)制拆除、沒(méi)收、停建、停售和停水停電等。”小產(chǎn)權(quán)房清理雖無(wú)明確日程，但蓄勢(shì)待發(fā)。
可見(jiàn)，小產(chǎn)權(quán)房屬于不受保護(hù)易推倒一類(lèi)。
小產(chǎn)權(quán)房能“轉(zhuǎn)正”嗎？
盡管小產(chǎn)權(quán)房的“名分”問(wèn)題一直爭(zhēng)議不斷，相關(guān)人士多年來(lái)不斷為小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正”奔走呼號(hào)，公司發(fā)改委2012年8月6日印發(fā)《全國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展‘十二五’規(guī)劃》稱(chēng),“十二五”期間,轉(zhuǎn)移農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力4000萬(wàn)人,并推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化,建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。”也被一些學(xué)者解讀為“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的曙光”。此前也有部分地方扶持規(guī)定，可通過(guò)補(bǔ)交土地出讓金,補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù),為小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正。
然而2013年《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè) 進(jìn)一步增強(qiáng)農(nóng)村發(fā)展活力的若干意見(jiàn)》（簡(jiǎn)稱(chēng)2013一號(hào)文件）下發(fā)，該文件對(duì)集體非經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，文件明確規(guī)定不得進(jìn)入市場(chǎng)。
經(jīng)營(yíng)性用地是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)例如鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用的廠(chǎng)房等地塊，一旦該集體企業(yè)破產(chǎn)，這些地塊就可以作為資產(chǎn)流轉(zhuǎn)。而非經(jīng)營(yíng)性用地主要是指在農(nóng)村宅基地上建的房子，這一規(guī)定實(shí)際上阻止了城市郊區(qū)宅基地上興建的商品房進(jìn)入交易市場(chǎng)，也就是說(shuō)，“小產(chǎn)權(quán)房”依然是非法的。
因此，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”可謂是：路已斷，夢(mèng)未醒。
小產(chǎn)權(quán)房為何比商品房便宜？
城市的發(fā)展，一定會(huì)占用村集體土地，但地方政府在征地時(shí)，往往是低價(jià)征收高價(jià)出讓?zhuān)绻謇锊婚_(kāi)發(fā)小產(chǎn)權(quán)房，土地一旦被地方政府征用，那么土地的大部分利潤(rùn)將被地方政府拿走。“幾萬(wàn)元就可以征一畝地，而出讓的時(shí)候卻高達(dá)數(shù)百萬(wàn)元，價(jià)格相差太懸殊了，這樣的例子多了。”
正是由于這樣，使得一些村級(jí)組織產(chǎn)生了強(qiáng)烈的賣(mài)地沖動(dòng)：既可以避免土地被低價(jià)征收，又可以賺更多的錢(qián)。而在村集體土地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，由于規(guī)避了各種稅收，也就從某種程度上降低了建設(shè)成本，使得小產(chǎn)權(quán)房相對(duì)商品房而言?xún)r(jià)格要便宜許多。
小產(chǎn)權(quán)房為何屢禁不止？
商品房?jī)r(jià)格高昂，造成部分中低收入者無(wú)奈之下只好選擇小產(chǎn)權(quán)房。而在探究商品房?jī)r(jià)格高企的原因時(shí)，有一個(gè)任何人都無(wú)法規(guī)避的話(huà)題：土地財(cái)政。“一些地方政府只顧收取高額的土地出讓金，卻很少考慮中低收入市民的承受能力，忽視了國(guó)土應(yīng)該為民生服務(wù)的公益屬性；而開(kāi)發(fā)商拿到土地后又一味地提高房?jī)r(jià)，從而把中低收入市民逼上了買(mǎi)違規(guī)小產(chǎn)權(quán)房的道路上去。”
有業(yè)內(nèi)分析人士指出，大量違法小產(chǎn)權(quán)房之所以還能存在，是因?yàn)楸O(jiān)管者收受好處而放棄監(jiān)管。一位建筑商也表示，小產(chǎn)權(quán)房背后已經(jīng)形成一條腐敗鏈，不根治這條腐敗鏈，小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)只會(huì)愈演愈烈，越禁越多。“甚至個(gè)別監(jiān)管和執(zhí)法部門(mén)成了食利階層。”利益鏈條的存在，也使得一些村委會(huì)和開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目時(shí)更加明目張膽。
“不是每個(gè)人都能買(mǎi)得起商品房、住得起高檔社區(qū)的。我們供不起商品房，也沒(méi)資格申請(qǐng)保障房，只是生活在城市中的夾心層，明知道是一場(chǎng)賭博也沒(méi)有辦法。”一位小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)者說(shuō)道。
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